不動産売却の利益にかかる税金「譲渡所得税」とは？住民税はどうなる？

不動産売却をする際には、売却時や売却後にさまざまな税金がかかります。
とくに利益が出た際に発生する「譲渡所得税」については、金額が大きくなる可能性があるため、しっかり押さえておきたいところです。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金「譲渡所得税」と、譲渡所得税にも含まれている「住民税」について解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時の利益にかかる「譲渡所得税」とはどんな税金？

不動産売却をする際に理解しておきたい税金の1つ、「譲渡所得税」について、どのような税金かご存じでしょうか？
ここでは譲渡所得税とはどのような税金か、またその計算方法について解説します。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、譲渡所得が生じた際に課税される、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税の総称で、正式名称ではありません。
そもそも譲渡所得とは、所有している不動産や株式、貴金属などを売って得た利益を指します。
不動産売却における譲渡所得は、売却価格そのものではなく、不動産を購入する際にかかった「取得費」や、売却時にかかる「譲渡費用」を差し引いたものを言います。
計算式で表すと以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
ここで譲渡所得がプラスになった場合のみ、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税が課税されます。
つまり、不動産売却で利益が出た場合にのみかかる税金が「譲渡所得税」です。
たとえば、高浜市で3,000万円で購入した不動産を、5,000万円で売却し、仲介手数料を150万円とした場合の計算式は以下のとおりです。
5,000万円－（3,000万円＋150万円）＝1,850万円
1,850万円が譲渡所得となり、この金額に対して譲渡所得税がかかります。

取得費とは？

上記の計算式で表している「取得費」は、売却した不動産を購入したときにかかった費用の合計です。
＜取得費の例＞

• 不動産の購入や建築代金
• 購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 仲介手数料
• 測量費、解体費など
• 設備費、増改築費
• 借入金の利子

建物を売却した場合は、時間の経過とともに価値が減少するため、「減価償却費」相当額を取得費から差し引いて計算します。
「減価償却費」については、のちほど解説します。

譲渡費用とは？

「譲渡費用」とは、売却した際にかかった経費などを指します。
＜譲渡費用の例＞

• 印紙税
• 仲介手数料
• 立ち退き料
• 解体費
• 売買契約締結後に支払った違約金など

減価償却費とは？

建物を売却した場合、購入時から時間の経過とともに資産価値が減少しているため、用途や構造、経過年数に応じた「減価償却費」を取得費から差し引かなければなりません。
＜減価償却費の計算方法＞
減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
耐用年数と償却率については、建物の構造や用途に合わせて、以下のとおり定められています。
建物の構造別償却率

• 鉄筋コンクリート造（70年）：0.015％
• 軽量鉄骨（40年）：0.025％
• 木造（33年）：0.031％

※（）は耐用年数

不動産売却時の利益にかかる「譲渡所得税」に関する注意点

前の章では、譲渡所得税だけでなく、譲渡所得を計算するうえで知っておくべきさまざまな費用についてもご紹介しました。
譲渡所得を求めたあとに譲渡所得税を算出する際や、譲渡所得税を納税するための注意点があるので、それらもしっかりと把握しておきましょう。
この章では、譲渡所得税に焦点をあてて注意点を3点解説します。

注意点①譲渡所得税の税率

先述のとおり譲渡所得が生じた場合、「所得税（復興特別所得税を含む）」と「住民税」がかかります。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なります。
＜所有期間が5年以下の場合＞
短期譲渡所得：39.63%（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
＜所有期間が5年超の場合＞
長期譲渡所得：20.315%（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）
転売目的の不動産売却を抑制するため、短期譲渡所得のほうが税率が高くなっていることに注意が必要です。

注意点②所有期間の基準

不動産売却時の譲渡所得を計算する際には、売却した年の「1月1日時点」を判断基準とします。
「売却日時点」ではないことに注意が必要です。
たとえば、2015年11月30日に碧南市にある不動産を購入し、2020年12月30日に売却した場合、購入してからは5年が経過していますが、売却した年の1月1日時点を基準とした場合は、所有期間は4年のため「短期譲渡所得」となります。
所有期間が5年以下で売却する場合と、5年を超えてから売却する場合とでは、税率に2倍近くもの開きがあります。
売却する際には、長期譲渡所得に該当するように売却するつもりが、「うっかり短期譲渡所得に該当する状態で売却してしまった」とならないよう、所有期間に気を付けて売却しましょう。

注意点③不動産売却後の確定申告

不動産売却をした翌年は、利益の有無に関わらず、確定申告をしましょう。
期間は2月16日から3月15日までの1か月間で、給与所得者であっても不動産所得がある場合は、確定申告をしなければなりません。
会社員の方は、給与所得にかかる所得税と住民税は、給与から天引きされています。
しかしながら、不動産売却時の税金は分離課税となるため、給与とは別に納付する税金を計算しなければなりません。
確定申告をすることで、特例による控除の適用や、譲渡損失の場合でも他の所得と損益通算できる特例の適用ができる場合があります。
特例が適用できれば大きな節税につながりますので、確定申告をする際は忘れないように、各特例についてもチェックしておきましょう。

不動産売却時の利益にかかる「住民税」とはどんな税金？

次に不動産売却時にかかる「住民税」についても、チェックしておきましょう。

住民税とは？

住民税とは、都道府県民税と市区町村民税を合算したものを言い、居住地域の住民に対して、地域社会の運営や維持にかかる費用を負担してもらうという考えのもとで徴収される税金です。
所得税はその年の所得に対して計算されますが、住民税は前年の所得に対して税率がかけられます。
住民税の期間は、前年の1月1日から12月31日までで、標準税率は所得に関係なく、一律10%と定められています。

住民税は不動産売却時に課税される

不動産の税金は、購入時、保有中、売却時とそれぞれのフェーズで異なる税金が発生します。

• 不動産購入時：不動産取得税、登録免許税など
• 不動産保有中：固定資産税、都市計画税など
• 不動産売却時：所得税（復興特別所得税を含む）、住民税など

住民税は所得に応じて税金が決まるため、売却により利益が出た場合は、翌年1年間の住民税が増えることになります。

不動産売却時にかかる住民税の税率は？

不動産売却時にかかる住民税は、一般的な住民税とは税率が異なります。
＜所有期間5年以下の場合＞
住民税：9％（都道府県民税3.6％、市町村民税5.4%）
＜所有期間5年超の場合＞
住民税：5％（都道府県民税2％、市町村民税3%）
このように、不動産の所有期間によって住民税の税率が異なります。
たとえば、不動産の譲渡所得が1,000万円だった場合にかかる住民税は、所有期間が5年以下の場合は90万円かかり、5年を超える場合は50万円となります。
つまり、不動産を取得してから5年以内で売却すると、住民税だけでも税率が4％アップ、上記の例では納税額は40万円も増えるということです。
このように、不動産売却をする際には所有年数も重要な要素ですので、しっかりと確認したうえで、売却のタイミングを検討するようにしましょう。

まとめ

不動産売却時にかかる税金はいくつかありますが、今回ご紹介した「譲渡所得税」は、売却益に対して課税される税金です。
売却益が大きくなると、譲渡所得税の金額が増えるため、しっかりと取得費や譲渡費用を計上し、譲渡所得をできるだけ抑えることが節税するうえでは重要なポイントです。
また、不動産の所有期間によっても支払う税金の金額がかわるため、所有期間を意識して売却を進めると良いでしょう。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで譲渡所得税や不動産売却についてお悩みの方は、八大不動産までお気軽にお問い合わせください。