不動産投資における確定申告とは？必要書類や節税対策の方法について

近年、不動産投資は会社員や主婦の方の副業としても人気があり、身近な投資です。
不動産投資の税金を計上するために確定申告が必要と聞いたことがあるものの、実際に確定申告がどのような仕組みか理解できていないという方も多いかもしれません。
確定申告をおこなうことで節税できる場合があるので、不動産投資をおこなう方は確定申告の流れを整理し、必要書類を準備しておきましょう。

不動産投資における確定申告とは？必要書類や節税対策の方法について

不動産投資で確定申告をおこなう必要があることは知っていても、多くの利益が発生している人だけが確定申告をするものだと思っている方も多いです。
実は、家賃収入が発生しているすべての方が確定申告はするべきなのです。
確定申告とはなにか基本的な内容をおさえておきましょう。

確定申告とは

確定申告とは、1年間に発生した所得をとりまとめて税金を計算して、支払うべき税金を国に報告する手続きのことです。
所得とは、売上から経費などの費用をマイナスして算出した金額です。
1月1日から12月31日までの所得と発生する税金を計算して、1年に1回所定の期間に手続きをおこないます。
基本的に毎年、2月16日〜3月15日の期間に税務署で確定申告をおこないます。
所得が給与所得のみの方は職場でおこなわれる年末調整により税額が確定するので、確定申告は必要ありません。
ただし、年間の給与額面が2,000万円を超えている方は確定申告が必要です。
また、給与所得以外に20万円を超える所得が発生している方は確定申告をおこなわなければなりません。
不動産投資をおこなっている方は給与所得以外にも所得が発生しているので、確定申告をおこないましょう。
不動産投資で20万円以上の所得が発生している方は確定申告をおこなわなければなりませんが、所得が20万円以下の方も確定申告をするとメリットがあります。
不動産投資で赤字になっている分を損益通算して、課税所得をマイナスできるからです。
損益通算とは、年間の利益と損失を相殺することで、不動産投資で発生した損失を他の利益から差し引けるので、結果として課税所得が減り、納めるべき税金が少なくなります。

確定申告の流れ

実際にどのように確定申告をおこなうか、流れを整理しましょう。
期限が決まっているので、前もって進めておくことが大切です。

確定申告の流れ①書類を準備する
後述する必要書類をお手元にすべて用意しましょう。
手配が遅れている場合は、必要に応じて問い合わせましょう。

確定申告の流れ②帳簿の作成
不動産投資の所得がある場合は、年間の取引帳簿の作成が必要です。
帳簿は会計ソフトやエクセルによって、日々の収入と支出を記載します。
申告は白色申告と青色申告があります。
白色申告とは、確定申告が手軽におこなえるように、手続きが簡易的な申告です。
青色申告は白色申告より手間がかかりますが、控除が受けられることや家族の給与を経費にできるなどメリットがあります。

確定申告の流れ③確定申告書の作成
確定申告書Bという書類に必要情報を記載します。
収入金額や所得金額、社会保険料や生命保険料の控除などが記載項目です。
複写式なので、本人控え分はお手元に残しておきましょう。

確定申告の流れ④必要書類の提出
最後に記載した確定申告書に必要書類を添付して、税務署に提出します。
提出方法は管轄税務署の窓口に直接届けるか、郵送、インターネットでおこないます。
インターネットでの電子申告は、事前にインターネット環境を確認しておくことと、電子証明書の準備が必要です。
カードを読み取るためにICカードリーダライタやスマートフォンを手配しておきましょう。
必要書類の提出は期間が決まっているので、毎年期限の確認を忘れないようにしてください。

不動産投資における確定申告をする際に必要書類とは

不動産投資をおこなっている方は毎年確定申告をおこないましょう。
確定申告の必要書類は普段馴染みがないものも多いので、不備がないか事前によく確認しておくことが大切です。
不動産の売買契約時に入手している書類も多いので、確定申告のときに必要になることを踏まえて定位置を決めて書類を揃えておくことがおすすめです。
どうような書類が必要なのか整理しておきましょう。

不動産に関わる必要書類

不動産投資に向けて物件を購入したときに不動産会社から受け取っている書類や、定期的に送られてくる書類です。

不動産売買契約書
不動産売買契約書とは物件を購入したときの契約書です。

賃貸契約書
賃貸契約書とは部屋を貸すときに借主と賃貸借契約を結んだときの書類です。

送金明細
賃貸物件の管理を不動産会社に委託している場合、不動産会社が集金した家賃や修繕など必要経費を記載した送金明細が毎月届きます。

受渡精算書
受渡精算書とは、不動産を購入したときに発生した費用をまとめた明細です。

経費に関わる必要書類

経費に算入することで課税所得が少なくなります。
漏れなく計上するために大切な書類は普段からしっかりと保管しておくことを習慣にしておきましょう。

納税通知書
不動産所得税や固定資産税は経費として計上できます。
毎年4〜6月頃に国や地方自治体から送付されます。
個人の住民税と所得税は経費に計上できる税金に該当しないので注意しましょう。

借り入れ金の返済予定表
不動産投資用に購入した物件のローン返済表です。
金融機関から送付されるので大切に保管しておきましょう。

その他に支払った経費の領収書
不動産投資物件の管理費や修繕費、修繕のための積み立て費は経費に含まれます。
領収書が支払いの証明になるので、漏れなく提出しましょう。

控除に関わる必要書類

不動産に対する保険料は控除の対象になります。
お忘れなく経費として計上しましょう。

損害保険料や火災保険の領収書
保険会社から受け取る書類です。
保険料を一括で支払っている場合は、年度ごとに経費を算出しましょう。

源泉徴収票

給与所得がある方は源泉徴収票の提出が必要です。
年末調整が完了したときに、勤務先よりお手元に届きます。
もし不動産投資で損失が発生した場合は、源泉徴収票をもとに給与所得から損失をマイナスすることが可能です。
損失を補うためにも源泉徴収票は漏れずに提出しましょう。

不動産投資の確定申告時に節税できる方法とは

不動産投資をおこなっている方は確定申告をする必要がありますが、確定申告時に節税できる場合があります。
節税を目的に不動産投資を始める方もいるほど、不動産投資と節税は密接な関わりがあると言われています。
節税するポイントとして「減価償却」という仕組みを理解しておきましょう。
減価償却とは、不動産投資で購入した物件の価格を一定期間に配分して計上する会計処理のことをいいます。
建物は年月が経つにつれて資産価値が落ちるため、経年劣化した分を経費として計上できるというわけです。
建物の法定耐用年数内は、経費として計上できます。
法定耐用年数とは、通常予定される効果をあげることができる年数であり、建物の構造によって異なります。
そして、不動産の取得費を法定耐用年数で割った費用を「減価償却費」と呼びます。
不動産投資をしている方は、物件の減価償却費を毎年経費として計上できるので節税として大きな効果があります。
実際に金額を支払っているわけではないものの、経費が増加するので忘れずにおこなうべき節税対策です。
ただし減価償却の節税対策は、法定耐用年数の期間限定であることは覚えておきましょう。

まとめ

不動産投資をおこなう方は確定申告の仕組みや流れを理解し、確定申告時期になっても慌てないように準備しておきましょう。
必要書類は前もって手元に揃えておくと安心です。
また、不動産投資は節税につながるメリットもあります。
経費を計上する手続きも忘れずにおこないましょう。