売買契約後の手付解除とは？手付解除の方法や仲介手数料はどうなるか解説

不動産の売買契約を結んだ後、「やっぱりキャンセルしたい」と思い直した場合、買主なら手付金を放棄する、または売主なら手付金を倍返しすることで理由を問わず契約を解除できます。
このように、解約手付をもって期日までに解除できることを手付解除といいます。
この記事では、手付解除とはなにか、また手付解除の方法や手付解除をした場合の仲介手数料はどうなるかを解説します。

売買契約における手付解除とは？

不動産売買契約における手付解除とは、手付が解約手付である場合に、手付解除期日までに契約を解除できる制度のことです。
ここでは、手付解除の条件や期日などについて解説します。

そもそも手付とは？

手付とは、売買契約を交わす際に、当事者の一方が相手に渡すお金のことです。
不動産の売買契約においては、売買代金の10%から20%ほどの金額を買主から売主に渡すのが一般的です。
手付には以下の3つの意味合いがあります。

●証約手付：契約が成立したことの証明となる
●解約手付：買主が手付を放棄する、または売主が手付を倍返しすることで契約解除できる
●違約手付：買主と売主のどちらかが契約で定められたことをしなかったときに、違約金として相手に手付が没収される

なお、特別な定めがない場合は、「手付は解約手付であると推定する」という過去の判例があるため、多くの場合で手付は解約手付として認められます。

手付解除をおこなう条件とは

手付解除をおこなうための理由は問われません。
ただし、手付が解約手付であること、また、手付解除期日より前であることが手付解除の条件として挙げられます。
手付解除期日とは、民法によると「当事者の一方が履行に着手するまで」と定められています。
「履行に着手」とは、相手に対して契約で定められたように行動することです。
不動産売買における「履行の着手」とは、買主の場合、残代金の支払いを準備して相手にその旨を伝えることです。
一方、売主の場合、所有権移転の手続きを進めることなどです。
原則として不動産売買では、買主が代金を支払い、売主が不動産を引き渡すことは同時におこなうべき関係にあるため、一方が行動を始めたら相手も従わなければいけないという決まりです。
しかし、どこまでが「履行の着手」にあたるかどうかは判断が難しいケースもあります。
そのため、契約において売主買主双方の合意のうえ、手付解除期日を明確に設ける特約を定めるのが一般的です。
手付解除を検討する場合は、手付が解約手付かどうか、また、手付解除期日前であるかを確認することが大切です。

不動産の売買契約における手付解除の方法とは

不動産の売買契約後に手付解除をするには、買主か売主かによって方法が異なります。
ここでは、買主が手付放棄により手付解除をする方法と売主が手付倍返しによって手付解除をする方法を解説します。

買主が手付放棄により手付解除をする方法

手付解除期日前など、条件がそろっている状況の場合は、買主は「手付放棄」によって手付解除ができます。
手付放棄とは、買主が支払った手付を放棄し、売主に渡したままにすることです。
つまり、手付放棄は支払った手付を違約金として売主に渡すのと同じことといえるでしょう。
ただし、買主が手付解除をするためには、売主が「履行に着手」していない段階で契約解除の手続きをする必要があります。
売主が所有権移転登記の手続きを始めている場合や、買主からの要望により建物の工事に着手している場合などは、売主が履行に着手していると考えられます。
このような状況の場合は、買主から手付解除をおこなうことはできません。
相手が履行に着手しているときや、手付解除期日を過ぎている場合は、売買契約書に記載されている違約金を支払えば契約解除ができる可能性はあります。
ただし、違約金を支払っても売主が契約解除に応じない場合は、裁判などのさらなるトラブルに発展することもあるため、ご注意ください。

買主による手付放棄が不要なケース

買主から契約解除を申し出た場合でも、手付放棄や違約金の支払いが不要なケースもあります。
代表的な例では、住宅ローン特約や買い換え特約などの特約を付けていた場合です。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査にとおらなかった場合に、無条件で売買契約を解除できるとする特約のことです。
また、買い換え特約とは、買主がすでに所有している家が期日までに売れない場合は、売買契約を解除できるという特約です。
このように、あらかじめ買主の都合による契約解除を認める特約を付けていた場合は、違約金などを支払わなくても契約解除が認められます。
さらに、売主による契約違反があった場合など、ほかにも違約金が発生しないケースもあります。

売主が手付倍返しにより手付解除をする方法

売主の都合で手付解除する場合は、買主から受け取った手付を倍返しする方法で手付解除ができます。
買主からの手付解除と同様に、相手が履行に着手する前や手付解除期日前であること、手付が解約手付であることなどの条件を満たす必要があります。
また、売主都合でも条件を満たしていれば手付解除の理由は問われません。
なお、相手の契約違反があった場合には手付倍返しをする必要もなく、契約解除が認められることがあります。

売買契約後に手付解除をしたら仲介手数料はどうなる？

手付解除をした場合、不動産会社に支払った仲介手数料は満額必要となる点に注意が必要です。
ここでは、不動産売買の手付解除と仲介手数料の関係について解説します。

手付解除をしても仲介手数料は発生する

手付解除をおこなった場合でも、基本的には仲介手数料は発生します。
一般的には売買契約締結時に仲介手数料の半金を支払いますが、すでに支払った分は返金されません。
さらに、本来であれば残代金の決済と引き渡しの日に支払う予定だった仲介手数料の残り半金も支払うことになります。
なお、買主と売主による合意解除の場合なども、売買契約自体は成立しているため、仲介手数料は発生します。

そもそも仲介手数料とは

不動産会社に支払う仲介手数料とは、仲介をした不動産会社に支払う成功報酬のことで、売買代金に応じて金額が異なります。
原則として、売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生する決まりとなっています。
売買契約成立以前では仲介手数料は発生しませんが、契約成立後は仲介手数料は全額必要となることに注意しましょう。

仲介手数料が発生しないケース

住宅ローン特約や買い換え特約など、当初から設定されていた特約により契約解除となった場合は、そもそも契約が成立しなかったと考えられるため、仲介手数料は発生しません。
「解除することになるかもしれない」という条件がある場合は、前もって不動産会社に相談しておくことが大切です。
適切な特約が設定されており、不動産会社と結ぶ媒介契約が国土交通省が定める標準媒介契約約款に基づくものであれば、万が一契約解除することになっても違約金や仲介手数料の負担がありません。
このようなケースでは、すでに支払った仲介手数料についても、全額返還されるのでご安心ください。

まとめ

手付解除とはなにかや、手付解除をする方法、手付解除をおこなった場合の仲介手数料について解説しました。
手付解除期日前などの条件を満たせば理由を問わず手付解除できますが、手付放棄や手付倍返し、仲介手数料が負担になる方は少なくないでしょう。
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