外国人は不動産を売却できる？必要書類や課せられる税金の種類とは？

外国人の方が日本国内にある不動産を売却するときは、通常と必要書類や税金の処理に違いがあるため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
「そもそも外国人は不動産を売却できないのではないか」と不安に思う方も多いでしょう。
そこでこの記事では、不動産売却を検討している外国人の方に向けて、不動産売却の可否や必要書類、税金についてご紹介します。

外国人でも不動産売却はできる？

結論からいうと、外国人の方でも日本国内の不動産を売却できます。
ただし、通常の不動産売買とは異なる点もあるため、事前にポイントを押さえておきましょう。

売り手・買い手どちらの場合でも売却方法は同様

不動産売却に限らず、購入の場合でも、外国人だからといって不動産売買ができなくなることはありません。
外国人が不動産を売却する場合、外国人が不動産を購入する場合、どちらにしても日本人がおこなう手続きととくに違いはない、と考えて問題ないでしょう。
売却したい場合は、不動産会社に査定と仲介を依頼し、買い手が見つかれば売買契約を締結して決算、引き渡しをおこないます。
ただし、購入者が外国人の場合、日本語の理解力に問題がある方には売買契約書や重要事項説明書の翻訳版を用意したり、通訳をつけたりなど、きちんと契約内容を理解してもらえるような配慮が必要です。

不動産売却には日本法律が適用

外国人が不動産を売却する場合でも、日本国内で取引される限りは日本の法律が適用されます。
通常の不動産売却時と同じように住民税と所得税が課せられます。
住民税と所得税の税率は不動産の所有期間によって変動します。

●5年以下：所得税30%・住民税9%
●5年超：所得税15%・住民税5%

外国人が不動産を売却する際は、基本的に上記の税率によって課税金額が決まりますが、日本に居住していない、または居住が1年未満の場合に限り、住民税の課税はありません。

非居住外国人は代理人が必要

日本に居住していない外国人の場合でも不動産売却はできますが、代理人を立てる必要があります。
なぜなら、海外に住んでいると所有者本人が手続きを進められないからです。
不動産を売却したときに所有権を売り手から買い手に変更する「所有権移転登記」などのさまざまな手続きを、代理人が代行しておこなう必要がでてきます。
代理人を立てることで、不動産の所有者が日本にいなくても、売買契約の締結や物件の引き渡しをスムーズに進められるでしょう。

外国人における不動産売却時の必要書類と代替書類

通常の不動産売却では、必要書類は主に以下の5種類です。

●身分証明書
●登記識別情報通知書
●固定資産評価証明書
●住民票
●印鑑登録証明書

外国人の方が不動産を売却する際も基本的な必要書類は上記ですが、このうち住民票と印鑑登録証明書は発行できない場合があるため、代替書類の準備が必要です。
ここでは、住民票と印鑑登録証明書の取得方法や注意点、代替書類をご紹介します。

中長期在留者等の外国人の場合

中長期在留者等とは、短期滞在・外交・公用での在留資格ではない日本在留資格がある「中長期在留者」にくわえ、特別永住者証明書の交付を受けた「特別永住者」など、合法的に3か月を越えて在留する外国人を指します。
中長期在留者等の外国人は日本人と同じように住民登録や印鑑登録ができます。
そのため、住所を届けた市区町村の窓口へ住民票や印鑑登録申請書の申請をおこなうことで、すぐに取得可能です。

中長期在留者等以外の外国人の場合

日本に3ヶ月以上滞在している中長期在留者等以外の外国人の場合、住民票や印鑑登録証明書を取得することはできません。
なぜなら、そもそも住民票や印鑑の登録ができないからです。
そのため、中長期在留者等でない外国人は、住民票と印鑑登録証明書の代替書類を準備する必要があります。
ただし、売却時に日本国内に居住しているか、国外に居住しているかによっても代替書類は異なります。

日本国内に居住している外国人

日本国内に居住している中長期在留者等以外の外国人は、住民票の代わりに住民登録証明書と、自国の公証人の認証のある住所に関する宣誓供述書、在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書の合計3つを取得しなければいけません。
住民登録証明書は、外国人の自国の官公署で発行してもらえます。
2種類の宣誓供述書は、あらかじめ私書証書を作成しておき、自国の交渉人に認証をもらう必要があります。
印鑑登録証明書の代替書類はサイン証明書と登記委任状です。
どちらも自国の在日大使館で発行、認証してもらえます。

国外に居住している外国人

外国人の方が国外に居住している場合、以下の代替書類を準備すれば、不動産を売却できます。

●住民票：自国の公証人の認証のある住所に関する宣誓供述
●住民票：在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書
●印鑑登録証明書：宣誓供述書を現地公証人に署名の認証がされた書類
●印鑑登録証明書：サイン証明書

上記の代替書類のうち、宣誓供述書を現地公証人に署名の認証がされた書類以外の3つは、日本国内に居住している外国人と同様です。

外国人の不動産売却に課せられる税金

日本国内で不動産を売却した場合、国籍に関わらず課せられる税金は以下の3種類です。

●譲渡所得税（住民税＋所得税）
●印紙税
●登録免許税

譲渡所得税は「（売却価格-（取得費+売却にかかった費用）特別控除）×税率」という計算式によって税額が算出できますが、印紙税は売却価格によって異なります。
登録免許税は不動産1件につき1,000円です。
ここからは、外国人が不動産売却をおこなう際に注意すべきポイントをご紹介します。

日本国内に居住する外国人は確定申告で納税

日本に住所がある、または現在まで継続して1年以上日本に居住している外個人の方が不動産売却によって利益が出た場合、確定申告で納税しなければいけません。
具体的には、不動産売却によって利益を得た翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
税務署の窓口や国税庁のWebサイトから確定申告書を入手し、必要事項を記入したうえで税務署に提出しましょう。

国外に居住する外国人は源泉徴収で納税

日本国内に居住していない外国人の方が不動産売却する場合は、税金の申告漏れを防ぐために不動産の購入者が所得税の源泉徴収相当額を税務署に支払う義務があります。
そのため、売り手は不動産の売却利益に対して発生する税金をあらかじめ差し引いた金額を受け取ります。
売り手が受け取る金額は「本来の売却価格×89.79%」の計算式で求められます。
ただし、以下の条件を満たす外国人の方は、源泉徴収をおこなう必要はありません。

●不動産の売却価格が1億円以下である
●購入不動産を自分自身または親族の居住用にすること

つまり、不動産の売却価格が1億円以下で、買い手の購入目的が自分の居住用である場合、国外に居住する外国人は源泉徴収が不要となります。
確定申告によって判明した税額が源泉徴収税額より多ければ、その差額分の納付が必要となり、源泉徴収税額のほうが税額よりも多ければ還付が受けられます。

まとめ

外国人であっても、不動産は売却できます。
ただし、非居住外国人は代理人が必要だったり、必要書類の取得が難しい場合があったりと、通常の手続きとは異なる部分がいくつかあります。
外国人の方で不動産売却を検討しているなら、早め早めに必要書類を準備しておきましょう。