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川沿いの家を売却する方法とは？メリットや浸水被害の影響について
2023-06-18
川沿いの家は、景観が良く涼しい一方で、洪水の被害の恐れや地盤の緩さから一般的に売れにくいと言われています。
できるだけスムーズに川沿いの家を売却するためには、事前にメリットや浸水被害に遭った場合の影響をよく理解し、円滑な売却へとつなげることが重要です。
そこで今回は、川沿いの家を売却する方法やメリット・デメリットにくわえて、家が浸水被害にあった場合の影響についてご説明します。
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川沿いの家を円滑に売却するためには、事前に家の診断を行ったり地盤調査を実施したりすることで、スムーズな売却が期待できます。
ここでは、川沿いの家をできる限りスムーズに売却する方法をご紹介します。
ホームインスペクションを行う
川沿いの家は、売却する前にホームインスペクションを行いましょう。
ホームインスペクションとは、専門家によって家の劣化状況や欠陥箇所、そのほかにも修繕すべき箇所などを調査してもらうサービスのことを指します。
ホームインスペクションにより、川沿いの家の購入希望者に信頼感や安心感を与えることが期待できます。
修繕が必要な箇所が指摘された場合は、適切な修繕を行った後に売却することがおすすめです。
ホームインスペクションには5〜6万円ほどの費用がかかりますが、スムーズな売却が期待できます。
地盤調査を行う
川沿いの家の売却前には、地盤調査を行うことがおすすめです。
なぜならば、川沿いの家は「地盤が緩いのではないか」と購入希望者から懸念されるため、売れにくいといわれているからです。
地盤が緩い場合、地震による液状化や地盤沈下のリスクが高まります。
地震大国である日本では、地盤の強度を示すことで購入希望者へと安心感を与えられます。
万が一、地盤調査によって地盤が緩いと判断された場合には、改良工事をおこなうとよいです。
地盤調査には5〜10万円ほどの費用がかかりますが、川沿いの家を円滑に売却するためには、地盤調査を行いましょう。
更地にする
川沿いの家が築古物件の場合には、建物を解体し、更地にしてから売却するのがおすすめです。
更地にすると、土地を探している購入希望者も対象となり、選択肢が広がるためです。
家の解体費用は、構造や面積によって異なりますが、数十万円から数百万円ほどの費用がかかります。
しかし、更地にすることでより円滑な売却が期待できます。
また、建物がある土地では固定資産税の減額が適用されるため、「更地渡し」として募集し、売買契約後に解体することもおすすめです。
川沿いの家を売却する前に知っておきたいメリット・デメリット
川沿いの家には、メリットとデメリットがあります。
購入希望者に川沿いの家のメリットをアピールしたりデメリットを説明したりするためにも、事前に両方についてよく知っておくことが大切です。
川沿いの家のメリット
川沿いの家には、「風通しがよい」「景観が楽しめる」という2つのメリットが挙げられます。
まず、川沿いの家は風通しがよく、窓から心地よい風が入ってくることが期待できるでしょう。
窓から川の水が流れる音や、風が入ってくると、暑い夏でも室内で快適に過ごせます。
また、川沿いの家は、窓からの景観が楽しめるでしょう。
川や緑豊かな景色から、毎日癒されること間違いなしです。
デメリット
川沿いの家のデメリットは「虫が発生する」「地盤が緩い可能性がある」「災害の被害にあいやすい」の3つが挙げられます。
まず、川沿いの家だと、虫が家のなかに侵入してくる恐れがあります。
なぜなら、川沿いには虫が発生しやすく、周りは草木で生い茂っているためです。
そのため、川沿いには虫が多くなり、家のなかにも侵入してくる確率が高まるのです。
また、川沿いの家は、土地に多くの水分が含まれ、地盤が緩い可能性があります。
地盤が緩いと、地震や台風による洪水が発生した場合には、液状化や地盤沈下の恐れがあるため注意が必要です。
さらに、川沿いの家だと、台風による洪水被害にあいやすくなります。
たとえ土手や堤防があったとしても、洪水や台風によって、川が氾濫する可能性も考えられます。
近年、集中豪雨や大型の台風によって大きな被害がでてしまった地域もあるため、注意が必要です。
洪水被害によって床下浸水へとつながると、地盤が緩くなってしまったり家の資産価値が下がってしまうでしょう。
川沿いの家が売却前に浸水被害を受けた場合の影響
川沿いの家に浸水被害があった場合には、売却にどのような影響があるのでしょうか。
ここでは、売却前に浸水被害を受けた場合の影響に加え、売却後の引き渡しまでに万が一被災してしまった場合の影響についても説明します。
瑕疵物件になる
川沿いの家が浸水被害にあっていた場合には、瑕疵物件として不動産会社や購入希望者へと事前に説明しなければなりません。
瑕疵物件には4つの種類がありますが、浸水被害にあった物件は、建物や土地に物理的な瑕疵がある「物理的瑕疵」として当てはまります。
なぜならば、一度でも浸水被害にあった家は、地盤が緩くなっていたり建物が腐食していたりする恐れがあるからです。
そのため、売却前に物理的瑕疵である事実を説明しなければなりません。
万が一、浸水被害にあった事実を説明せずに売却し、あとから発覚した場合には、損害賠償に問われたり契約を破棄されたりします。
売却価値が下がる
川沿いの家であるにくわえて、過去に浸水被害にあった家の場合には、売却価格が下ってしまいます。
浸水被害にあった家の売却価格は、通常の市場価格よりも2〜3割ほど下がります。
なぜならば、再度浸水の被害にあう可能性が高い地域であると予想されるからです。
また、浸水被害にあっているため、前述したように地盤の緩みや建物の腐食などが懸念されます。
このように、浸水被害は家の売却価格にも影響を与えるのです。
立地によっては影響が少ない場合もある
駅近や、人気エリアにある川沿いの家の場合は、過去に浸水被害にあったとしても、売却価格にさほど影響はありません。
住みやすく、需要が高いエリアにある家は、もともと高値で早く売れる傾向があります。
また、再開発中のエリアや新しい駅が開設されているエリアにある浸水被害にあった家も、売却価格への影響は少ないでしょう。
このように立地によっては、浸水被害にあった川沿いの家でも、充分に需要が期待できます。
売却後の引渡しまでに被災した場合の影響はどうなる？
川沿いの家を売却し、売買契約を交わしてから引渡しまでに被災した場合、契約の解除をされる恐れがあります。
売買契約を交わしてから引渡しまでには、1か月ほどの期間を要します。
万が一、その期間内に、洪水や地震などの災害にあうかもしれません。
引渡し日までに洪水や地震などで川沿いの家が被災した場合、買主側は契約を解除できることが法律で定められています。
原則、売主は手付金や申込金なども返却しなければなりません。
ただし、買主と売主の合意がある場合に限り、特約によって買主側の負担を定めることが可能です。
契約書内に双方で決めた特約内容を明記する必要があります。
まとめ
川沿いの家をスムーズに売却するためには、ホームインスペクションや地盤調査を行うことがおすすめです。
風通しが良く、景観が素晴らしい川沿いの家のメリットを最大限アピールして売却しましょう。
ただし、浸水被害に遭った家の場合、瑕疵物件として売却価格が下がる点には注意しましょう。
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