店舗併用住宅の売却は可能？売れにくい理由や控除について解説！

店舗併用住宅とは、1階に飲食店などの店舗を構えて2階を居住用にしている建物ですが、一般的に売却するのは難しいといわれています。
しかし、そもそも全国的に店舗併用住宅が売りに出されていることが少ないため、ライバルが少ないのがメリットです。
そこで今回は、店舗併用住宅の売却を検討している方向けに、売却は可能であるのか、売れにくい理由や所得税の控除についてご説明します。

店舗併用住宅の売却は可能か？

店舗併用住宅の売却は、通常の一戸建てに比べて売却が難しいといわれていますが、需要がないわけではありません。
店舗併用住宅の売却は可能であるのかを、以下にご説明します。

売りに出されている店舗併用住宅が少ない

そもそも店舗併用住宅は、売りに出されている件数が少ないのです。
総務省が平成30年に公表している「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家総数は約876万戸です。
そのなかでも店舗併用住宅の空き家数は約24万戸におよびます。
しかし実際に売りに出されているのは、全国でも約7千戸のみです。
このように、店舗併用住宅は空き家になっているにも関わらず、実際に売りに出されているのはわずかであることが分かります。
需要が少なくても、そもそもライバルが少ないのがメリットといえます。
店舗併用住宅を探している顧客が見つかれば、高い確率で売却ができるでしょう。

居抜き物件として売却しよう

店舗併用住宅を売却するとき、どのように売却しようか迷われる方もいらっしゃるでしょう。
住宅用にリフォームすることや、解体して更地にしようと考える方も多いかもしれません。
しかし、一般的には居抜き物件として、設備や什器を残してそのままの状態で売却するのがおすすめです。
店舗用併用住宅として活用を考えている買主には、設備投資費用が抑えられる点がメリットであるため、売却できる可能性が高まります。
売主としても、リフォームや解体費用が不要になるのがメリットです。
まずは店舗併用住宅として、そのままの状態で売却しましょう。

ターゲットを絞って売却率を高めよう

店舗併用住宅を必要としている顧客にターゲットを絞って見つけるのもおすすめです。
まずは自宅でお店を構えたい自営業者を探しましょう。
1階で飲食店やサロンなどのお店を営業し、2階を自宅にするケースです。
買主は設備投資費用が抑えられる一方で、売主はそのままの状態で売却できるため、双方にとってメリットが大きいでしょう。
次にテナント経営を検討している不動産投資家を探しましょう。
1階ではコンビニや飲食店などのテナントとして貸し出し、2階の住居部分は住居用の賃貸物件として、家賃収入を得ることが可能です。
このようなテナント経営を検討している不動産投資家だと、店舗併用住宅を売却できる可能性が高いでしょう。

店舗併用住宅が売却しにくい理由とは？

それではなぜて店舗併用住宅は売れにくいのでしょうか？
事前に売れにくい理由を理解しておきましょう。

住宅ローンが組みづらい

店舗併用住宅だと、居住部分にのみ住宅ローンが組めない点が、店舗併用住宅が売れにくい理由の一つです。
さらに、住宅部分が全体の50％以下を占める場合には、金融機関で住宅ローンを組める可能性が低くなってしまうのです。
店舗部分には事業用ローンを組むことになります。
しかし、事業用ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、そもそも個人事業主はローン審査にクリアするのが難しい点がデメリットです。
このように、買主側がローンを組む際の負担が大きいため、店舗併用住宅が売れにくくなると思われるのかもしれません。
ただし近年は日銀金融緩和政策が持続されており、ローンが組みやすいのが現状です。
店舗併用住宅においても買主側の負担が少なく、購入に至りやすいと考えられます。

需要が少ない

そもそも店舗併用住宅の需要が少ない点も、売れにくいと思われている理由の一つです。
店舗併用住宅は、飲食店やコンビニ、賃貸などの事業をおこなう部分と、住居の部分をともにした建物です。
先述したとおり、売却できるターゲット層は、自宅でお店を経営したい方か、貸店舗として家賃収入を得たい投資家に絞られてしまいます。
しかし、そもそも店舗併用住宅は売りに出されている数が少ないのが現状です。
そのため、売りに出ると、すぐに売却できる可能性が高いと考えられます。

小売店事業のニーズが少ない

店舗併用住宅でおこなう小売店事業のニーズが少ない点も、売れにくいと思われる理由の一つではないでしょうか。
近年は、郊外における大型ショッピングモールの進出や、ネットショッピングの普及が広まり、小売店事業が少なくなっているのが現状です。
中小企業庁が3年に1度おこなっている商店街実態調査の結果においても、2003年度から2021年度の商店街の空き家件数は7.31％〜13.6％へと約2倍に増えています。
一方で、インバウンドの増加や働き方の多様化から、民泊やコワーキングスペースの需要が増えています。
このように新しい事業のニーズが高まっているため、店舗併用住宅においても新しく利用用途が増えているといえるでしょう。

店舗併用住宅の売却時に所得税が控除される特例

店舗併用住宅の売却時に納めなければならない所得税ですが、控除される特例が適用される場合があります。
店舗併用住宅の売却時に所得税が控除される特例について以下にご説明します。

3,000万円特別控除に適当される対象内

マイホームとは違い、店舗併用住宅では3,000万円特別控除が適用されないのではないかと思われる方も多いかもしれません。
しかし、店舗併用住宅においても条件が満たされた場合には、3,000万円特別控除が適用されます。
3,000万円特別控除とは、売却時に発生した譲渡所得から最大3,000万円控除される特例です。
この特例が適用されると、納めなければならない譲渡所得税の税額が少なくなります。
ここで気を付けたいポイントは、店舗併用住宅の、居住用に利用していた部分のみに適用される点です。
店舗費用住宅の90％以上の部分を居住用に利用していた場合には、建物全体が特別控除の対象内となります。

3,000万円特別控除を適用するための条件と手順

3,000万円特別控除を適用されるには、いくつかの条件を満たしていなければなりません。
たとえば、自分が住んでいる家を売却するか家とともに敷地や借地権を売却すること、売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係では無いことなどの条件が挙げられます。
3,000万円特別控除を受けるための手順には、まずは譲渡所得の内訳書と住民票の写しを準備しましょう。
そして店舗併用住宅を売却をした翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をおこないます。
確定申告の際に、3,000万円特別控除の適用を受ける旨を記載します。
店舗併用住宅の売却時の譲渡所得税の計算は、通常のマイホームよりも複雑なため、専門家に相談するのがおすすめです。

まとめ

店舗併用住宅は、需要が少ない点や住宅ローンが組みづらい理由から売れにくいと思われやすいですが、そもそも売りに出されている件数が少ないため、売却できる可能性は高いといえます。
また、民泊やコワーキングスペースのニーズも高まっていることから、店舗併用住宅の新しい利用方法としても可能性が広がっています。
店舗併用住宅の売却時においても、居住用部分にのみですが、3,000万円特別控除の特例が適用される場合があります。