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旗竿地の売却が難しい理由はなに？売却しやすい土地や特徴別の売却方法
2023-07-20
土地の売却価格は、面積や形状、使い勝手などを評価されたうえで決定しますが「旗竿地」は評価が低くなりやすいといわれています。
ただし、旗竿地のなかにも売却しやすいものもあったり、スムーズに買い手が見つかったりするケースもあるため、売却を諦める必要はありません。
そこでこの記事では、旗竿地が売れにくいといわれる理由や売れやすい旗竿地の特徴、売却方法についてご紹介します。
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旗竿地の売却が難しいといわれる理由とは？
そもそも旗竿地とはなにかわかっていない方も多いのではないでしょうか。
旗竿地とは、道路と接する部分が狭く、奥に敷地が広がっている形状の土地のことです。
「旗竿地」という文字どおり、竿に旗を立てたような形をしています。
とくに住宅が密集しているエリアは土地が細かく区切られやすく、旗竿地が生まれやすくなります。
正方形や長方形などの整った形の土地は「整形地」と呼ばれますが、旗竿地のようないびつな形をしている土地は「不整形地」と呼ばれています。
この旗竿地の売却が難しいといわれる理由は大きく2つあるといわれています。
理由1.使い勝手が悪く評価が低いから
旗竿地は使い勝手が悪い土地であることが、売却が難しい理由として挙げられます。
旗竿地は土地の形が綺麗な四角ではない分、どうしても評価が下がりやすいです。
日当たりや風とおしが悪くなりやすかったり、実際に活用できる面積が少なくなったりする点がマイナス要素となるでしょう。
旗竿地は周囲を他の物件に囲まれているケースが多く、日当たりや風とおしの良さは期待できません。
また、竿に旗を立てたような形をしているため、竿部分をうまく活用できない可能性もあります。
そのほか、駐車スペースが確保できない、隣家との距離が近くプライバシーが確保しにくいなどのデメリットも存在します。
このように、旗竿地は整形地よりも使い勝手が悪いため、買い手が付きにくい傾向にあるのです。
理由2.再建築不可物件の可能性があるから
売却が難しい2つ目の理由は、旗竿地には再建築不可物件の可能性があることです。
再建築不可物件とは、建築の新築や建て替えができず、リフォームにも制限がある物件を指します。
現在、土地に物件を建築するときは、道路と接する幅が2m以上必要であると建築基準法によって定められています。
以前の基準は1.8m以上でしたが、法改正により2m以上に引き上げられました。
その結果、物件が建っている場合でも、建て替えやリフォームができないケースが存在するようになったのです。
そのまま利用するしか手段がない物件を購入したい方は少なく、不動産市場での評価も低くなりやすいでしょう。
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売却しやすい旗竿地・売却しにくい旗竿地の特徴
一般的な土地と比べて旗竿地の評価は低くなりやすいですが、そんな旗竿地のなかでも売却しやすい・しにくい土地があります。
ここでは、売却しやすい・しにくい旗竿地にはそれぞれどのような特徴があるのかについてご紹介します。
ご自身が所有している旗竿地はどちらに該当するのか、確認してみましょう。
売却しやすい旗竿地の特徴
売却しやすい旗竿地には、主に以下の特徴があります。
間口が活用できる
間口がただの通路としてだけでなく、ほかの用途でも活用できると旗竿地の評価が上がりやすいです。
間口とは敷地と道路が接する幅のことで、この幅が広いと駐車スペースにできたり、ガーデニングを楽しむ場所として活用できたりします。
全長5.5m・全幅3mが小型の普通車が駐車に必要なスペースなので、同等かそれ以上の広さがあれば、旗竿地の価値が高まりやすいといえます。
重機が入れる
間口に一定以上の幅があれば、建築に重機を入れられます。
リフォームや建て替えの際に必要な重機をスムーズに入れることができれば、購入後の自由度が高まり、売却しやすくなるでしょう。
日当たりが良い
日当たりが良いことも売却しやすい旗竿地の大きな特徴です。
旗竿地に限らず、どのような土地でも日当たりが良いと売却されやすい傾向にあります。
とくに旗竿地は住宅が密集している場所に多いため、日当たりが良いとプラスの評価を受けやすいです。
このように、旗竿地のデメリットといえる間口の使い勝手や日当たりの悪さをカバーできる特徴を持っていれば、売却しやすくなるといえます。
売却しにくい旗竿地の特徴
旗竿地のなかでも、とくに売却しにくい土地には、以下の特徴があります。
再建築不可である
売却しにくい旗竿地の代表的な特徴は、再建築不可であることです。
先述したように、再建築不可の土地は、購入後の新築・建て替えが認められません。
物件が建てられている場合はその家に住み続ける必要があり、土地のみの場合は土地を活用するしか手段がなくなってしまうのです。
買い手の自由度が著しく低下する再建築不可の土地は、なかなか売却しにくくなるでしょう。
間口が狭い
間口が狭い旗竿地も、なかなか買い手が見つかりにくいです。
なぜなら、間口に十分な幅がないと敷地を有効活用できなくなってしまうからです。
竿の部分がただの通路としか利用できない旗竿地は、実際に活用できる面積が狭くなってしまいます。
竿の部分が私道にあたる
売却しにくい旗竿地には、竿の部分が私道である土地も該当します。
竿の部分が私道になっているとは、竿部分を近隣の人と共有で所有していたり、単独で別の人が所有者になっていたりすることです。
近隣の人と共有で所有している場合は、旗竿地と私道の権利を一緒に売れば問題ありませんが、単独で別の人が所有者になっている場合は、いきなり土地が使えなくなる可能性があります。
後者のように使用に制限がかかる可能性がある土地は、評価が下がりやすく買い手もみつかりにくいでしょう。
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状況別！旗竿地を売却する方法
一般的な土地よりも売却が難しいといわれている旗竿地ですが、状況別に対策を講じることでスムーズに買い手を見つけられる可能性が高まります。
ここでは、旗竿地の特徴別に売却方法をご紹介します。
再建築不可の場合
再建築不可の旗竿地を所有している場合、隣地の所有者に購入を依頼してみましょう。
買い手がつきづらい再建築不可の土地でも、隣地と合わせることで建築可能な土地にできます。
とくに、隣地も再建築不可の土地の場合は、隣地の所有者も売却に課題を抱えていることも少なくなく、購入してくれる可能性は決して低くありません。
私道を使用している場合
旗竿地の竿部分が私道になっている場合、所有者に竿部分の持分を購入できないか交渉する方法を試してみましょう。
私道の持分を手に入れられれば竿部分を自由に活用できるようになるため、買い手も購入しやすくなります。
万が一私道の持分の購入を断られてしまった場合は、私道を通行する権利「通行地役権」だけでも取得できないか交渉してみましょう。
幅4m以上の道路に面していない場合
旗竿地と面している道路が幅4m未満の場合は、本来セットバックの必要があります。
セットバックとは、道路と敷地の境界線を2mまで後退させないと敷地内に物件を建てられないという定めから、道路後退をおこなうことです。
所有する旗竿地が幅4m以上の道路に面していない場合は、まずセットバックが必要かどうかを確認しましょう。
周辺に広い空き地がある場合など、防火上・安全上問題のない場所であれば、セットバックをおこなわなくとも建築が可能になります。
セットバックが不要の場合は「セットバックなしで建て替え可」などと売却情報に明記できます。
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まとめ
旗竿地の売却が難しい理由は使い勝手が悪かったり、再建築不可の可能性があったりするからです。
旗竿地のなかにも売れやすいものもあるため、売却を諦めずご紹介した方法を参考に売却方法を検討しましょう。
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