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3階建ての売却は難しい？難しいとされる理由や売却のためのポイントとは
2023-07-25
3階建ての一戸建ては、さまざまな理由から売却しにくいといわれています。
なぜ3階建ての売却は難しいのか、また、スムーズに売却するためにはどうすれば良いのでしょうか。
今回は、3階建ての一戸建ての特徴や売却が難しいとされる理由、売却のためのポイントをご紹介します。
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3階建ての売却は難しい？3階建ての特徴とは
そもそも3階建とはどのような建物なのか、3階建ての特徴について確認しておきましょう。
駅から近い物件が多い
3階建ての一戸建ては、駅から近い物件が多いことが特徴ですが、これは都市計画法で定められた用途地域が関係しているためです。
用途地域とは、建築できる建物や用途に制限がある地域のことで、おおまかに住居系、商業系、工場系の3種類に分けられます。
商業系の用途地域は駅に近い場所にあり、住居系よりも規制が少なく高い建物が建てられることが特徴です。
規制が厳しい用途地域には建てられない3階建ては、自然と駅から近い場所に多くなります。
一方、駅から離れた建築規制が厳しい用途地域では、3階建てよりも2階建てなどの低層住宅が多く見られます。
駅周辺は坪単価も高いので、狭い土地でも建てられる3階建ては、エリアを限定して探している方にとって、購入しやすい物件です。
狭い土地でも延床面積は広い
建ぺい率・容積率が高い地域に建てられる3階建ては、狭い敷地でも延床面積を広く取れるのが特徴です。
建ぺい率とは、敷地面積に対して家を建てられる面積の割合のことで、容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことをいいます。
たとえば、もっとも建築規制が厳しい用途地域では、建ぺい率が30％・容積率が80％ですが、商業系ではもっとも規制が厳しいところでも、建ぺい率80％・容積率200％と割合が大きくなります。
たとえば、100㎡の敷地で建てられる建物の延べ床面積を比較した面積は、次のとおりです。
●住居系の厳しい用途地域：延べ床面積50㎡
●商業系の厳しい用途地域：延べ床面積200㎡
用途地域の違いで、同じ敷地面積でも建てられる延べ床面積が大きく異なることがわかります。
高さを活かした間取りにできる
3階建ての特徴は、高さを活かした間取り設計ができることです。
たとえば、屋根を陸屋根にして屋上にすれば、ベンチを置いてくつろいだり、天体観測を楽しんだりもできます。
高さがある分、通りからの視線も気にしないで済むため、屋上でリラックスタイムを楽しめます。
また、3階建てならワンフロアをすべてリビンクスペースにしても、他の階に部屋を配置することが可能です。
狭い敷地でもリビングを広くしたいなど間取りに希望がある場合は、3階建ての高さを活かせることも特徴です。
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3階建ての売却が難しい理由とは
2階建ての一戸建てより3階建てのほうが、売却が難しいといわれる理由を解説します。
上下の移動が多い
高さを活かした間取りが特徴の3階建ては、2階建てよりも上下の移動が多くなります。
1階部分に浴室など水回りを設置し3階に寝室がある場合は、入浴するために1階まで階段を降りなければなりません。
外出前に忘れ物を3階まで取りに行くことになれば、朝の忙しい時間帯などに不便に感じることもあるでしょう。
若い頃は問題がなくても、年齢を重ねるごとに上下の移動が辛くなる可能性もあります。
また、小さい子どもがいる家庭は、抱っこしながら階段を上り下りしたり、大きくなるまで目が離せないことから、階段の多さをデメリットに感じるかもしれません。
メンテナンス費用が高額になりがち
3階建てが避けられる理由として、メンテナンス費用が高額になりがちな点があげられます。
水道管や電気配線などが1階から3階に配置されるため、2階建てよりも工事費用が高くなる可能性があります。
また、外壁の塗装などで足場を組む際も、2階建てより高さがある分、費用も高額になりがちです。
3階建ては狭い敷地に建つことが多いため、足場を組むのが難しい立地の場合は、さらに費用がかさむことも考慮しなければなりません。
ターゲットが限定される
最初から3階建てを希望して物件探しをする方が少ないことも、売却が難しい理由の1つです。
3階建ての購入を検討する方は、家族に高齢者がいない方や、どうしてもその地域で物件を探したい方などに限定されます。
また、3階建てを新築する方は、こだわりを持って間取りを設計するケースが多く、一般的な間取りではない可能性があります。
たとえば、2世帯住宅や3世帯住宅だったり、子ども部屋がたくさんあったりなど、一般的な間取りと異なるケースです。
そのような間取りを望む購入希望者が、その地域で物件を探しているとは限らないため、売却が長引く可能性があります。
耐震性への不安
日本は地震が多い国であるため、耐震性に不安が感じられる物件は、売却が難しい傾向にあることも理由の1つです。
売却する3階建てに耐震性の問題がなくても、「3階建ては2階建てより地震に弱いのではないか」と考える方も少なくありません。
耐震性への不安が理由となり、3階建ての一戸建ても売却しづらくなっているのです。
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3階建ての一戸建てを売却するためのポイント
売却が難しいとされる3階建てですが、ポイントを押さえることで、売却をスムーズに進められる可能性が高まります。
3階建ての売却をスムーズに進めるためのポイントをご紹介します。
階段昇降機やホームエレベーターの設置が可能か確認する
上下の移動が多く、高齢者がいるご家庭では購入が難しい3階建てですが、階段昇降機やホームエレベーターが設置できれば高齢の方にも物件をアピールできます。
そのため、3階建ての売却の際は、階段昇降機やホームエレベーターが設置できるか確認することがポイントです。
階段昇降機やホームエレベーターがあれば、重い荷物を持っていても階段の上り下りが楽にできます。
とくにホームエレベーターがあれば、車椅子での移動もできるため、介護をする方にもメリットが大きいこともポイントです。
耐震診断をする
3階建ての売却では、専門家に依頼し、耐震診断をすることがおすすめポイントです。
耐震診断とは、地震による耐震の安全性を調べる調査のことで、柱や梁、壁の状態、地盤の強度などを確認します。
一般的に、費用は10〜20万円程度かかりますが、耐震に問題がないことがわかれば、購入希望者の不安を払拭できます。
1981年（昭和56年）以降に建てられた建物であれば、新耐震基準を満たしているため、耐震診断を受けるかは不動産会社とも相談しながら進めることがおすすめです。
購入希望者の不安を取り除くためにも、耐震の安全性を証明できるよう準備しておきましょう。
事業用としての売却を検討する
3階建ての売却では、居住用だけでなく、事業用としても売却できるかチェックすることがポイントです。
部屋数が多ければ民泊や介護施設などにも利用できるため、購入希望者のターゲット層を広げられます。
また、3階建ては都会の駅から近い場所にあることが多いため、事業用として需要が期待できることもポイントです。
ただし、テナントとして売却する場合は駐車場の確保が必要なため、敷地を確保できなければ売却に時間がかかる可能性があります。
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まとめ
3階建ての一戸建ては、建築制限が厳しくない駅前の多いことが特徴で、狭い土地でも延べ床面積の広い家を建てられます。
3階建ての売却が難しいのは、購入するターゲットが限定されることや、耐震性に不安を感じることなどが理由です。
売却が難しい場合は、耐震診断を受けることや、事業用として売却することも検討しましょう。
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