オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由！価格の調査法と売却成功法も解説

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却する賃貸物件を指します。
入居者がいる状態の物件は売却しにくいケースが多いため、オーナーチェンジ物件を手放したいとお考えの場合は対策が必要です。
今回はオーナーチェンジ物件が売却しにくい理由のご紹介にくわえ、売却価格の調査方法や売却を成功させる方法を解説します。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？

オーナーチェンジ物件が売却しにくい一番の理由は、買主が「投資家」に絞られてしまう点にあります。
具体的には、個人投資家や法人、地主などです。
通常の不動産と比べて購入希望者の層が薄いため、必然的に買主が現れにくくなります。
またオーナーチェンジ物件の買主は、慎重に判断をする方が少なくありません。
オーナーチェンジ物件の購入には住宅ローンを利用できないため、一括で購入するか不動産投資用ローンを借り入れることになります。
不動産投資用ローンは高金利であることにくわえ、オーナーチェンジ物件は将来的に不動産価値が下がる可能性もあるため、慎重な判断が必要なのです。
さらに、オーナーチェンジ物件の買主にとっては入居率も重要なチェックポイントです。
入居率が低いと家賃収入があまり得られず、ひいては赤字経営も想定されるため、購入を敬遠される理由となります。
これらの理由から、オーナーチェンジ物件は居住用不動産に比べて売却しにくくなっています。

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オーナーチェンジ物件の売却価格を調べる方法について

オーナーチェンジ物件の売却価格を調べる方法は、おもに以下の3種類です。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調査方法1：直接還元法

直接還元法は、賃貸物件の経営利益や利回りから算出する方法です。
1年間の純利益を還元利回りで割ると算出できるため、3種類のなかではもっとも容易です。
たとえば還元利回りが4%、年間の純利益が200万円、経費が50万円としましょう。
すると収益額は「（200万円-50万円）÷4%＝3,750万円」となります。
この収益額が売却価格の目安となりますが、さらに正確な金額を求めたい場合は、次にご紹介するDCF法を試してみましょう。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調査方法2：DCF法

DCF（Descounted Cash Flow）は、その不動産から将来的に得られるであろう純収益を現在の価値に換算し、売却価格を求める方法です。
直接還元法に比べて複雑な考え方ですが、直接還元法には含まれない空室リスクや家賃の下落率も織り込むため、より精密に計算できます。
DCF法の計算式だけをみると理解が難しいため、具体的な計算例をご紹介します。
オーナーチェンジ物件の条件を、年間の収益が150万円、5年後の売却価格を1,500万円、割引率を0.04%と仮定しましょう。
まず1年目から5年目までの収益を、以下のように現在の価値に換算します。

●1年目：150万円÷（1+0.04）＾1＝144.23万円
●2年目：150万円÷（1+0.04）＾2＝138.68万円
●3年目：150万円÷（1+0.04）＾3＝133.35万円
●4年目：150万円÷（1+0.04）＾4＝128.22万円
●5年目：150万円÷（1+0.04）＾5＝123.29万円

次に、算出した現在の価値を合算します。

144.23万円+138.68万円+133.35万円+128.22万円+123.29万円＝667.77万円
この合計額と、5年後の売却価格を合算します。

667.77万円+1,500万円＝2167.77万円
DFC法では、このようにしてオーナーチェンジ物件の価格を調査できます。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調査方法3：不動産会社へ査定を依頼する

オーナーチェンジ物件の売却価格を知る方法として、不動産への査定依頼も挙げられます。
不動産会社での査定では、不動産の専門知識や現地調査などさまざまな観点に基づいて売却価格を算出します。
そのため、3種類の調査方法のなかではもっとも正確な売却金額が算出されるのが特徴です。
居住用不動産との違いは、賃貸借契約の内容や収益性、入居率なども査定結果に加味される点です。
「収益性が高い」「物件の状態が良い」といった評価を受けた場合、高い査定価格を期待できるでしょう。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための方法をご紹介！

オーナーチェンジ物件が売れにくいとわかっていても、売却しなければならない事情もあるかもしれません。
最後に、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための方法を3つご紹介します。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法1：空室改善をおこなう

入居率の高いオーナーチェンジ物件は査定価格が高くなるだけでなく、購入希望者が現れやすくなります。
買主が空室対策をおこなう必要がなく、購入後すぐに満額の賃料を得られるためです。
空室になる理由はさまざまですが、1つの要因だけでなく、問題が複合的になっている可能性も考えられます。
そのため、空室を防ぐための基本的な対策を徹底的におこないましょう。
具体的には、老朽化が進んでいる場合はリフォームや修繕をおこなう、室内・外観をきれいに保つ、適正な家賃にするなどの対策が挙げられます。
集客を管理会社などに任せている場合は、別の会社に変更してみるのも手段のひとつです。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法2：更新料を廃止する

オーナーチェンジ物件では、すでに入居されている方に対して長く住み続けてもらう対策も必要です。
その対策として有効なのが、更新料を廃止（無料化）することです。
現在の入居者が退去してしまうことは、オーナーチェンジ物件の買主にとって不安要素になります。
もし契約満期を迎える入居者がいる場合、売却前にできるだけ入居者の契約更新を済ませておけば、買主の安心感につながります。
更新料の廃止は、コストがかからず、すぐにおこなえる空室対策です。
なお更新に関する通知は、通常更新月の1～3か月前におこなうため、更新料が無料になる旨を早めに通知しておくのがおすすめです。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法3：買主のメリットを伝える

買主にメリットを伝えることも、オーナーチェンジ物件の売却成功のために欠かせないポイントです。
オーナーチェンジ物件のメリットは、購入後すぐに家賃収入を得られる収益性と、相場よりも割安な売却価格の2点がとくに大きいといえます。
投資目的で物件を購入する場合、入居者のいない物件は入居者の募集からおこなう手間が発生します。
ローンを組んで物件を購入する場合、収益の見通しが立てづらく不安になることでしょう。
その点、オーナーチェンジ物件は毎月の収入が予測しやすく、計画的に投資できます。
またオーナーチェンジ物件は、居住用の不動産より相場価格が割安な点もメリットです。
現在の入居者が退去したあと、自宅として利用したいと考える買主にとっては、大きなメリットといえるでしょう。
そのほかにも、入居者の情報が明確であることや経営ノウハウを習得しやすいこともメリットになるので、積極的に打ち出していくと良いでしょう。

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まとめ

オーナーチェンジ物件はスムーズに売却できない傾向がありますが、うまく対策していけば売却を成功させることは可能です。
売却価格の調査方法はおもに3種類あるので、それぞれのメリットを把握し、状況に合わせて取り入れるのがおすすめです。
前向きで戦略的な売却活動をおこない、オーナーチェンジ物件の売却を成功させましょう。