不動産売却の必要書類は？それぞれのタイミングの必要書類を解説

不動産を売却するときには、売却が完了するまでの間に、さまざまな必要書類を準備することになります。
必要書類は、利用するタイミングがそれぞれ違うため、全体のスケジュールを把握することが大切です。
そこで今回は、不動産売却前・売買契約締結・売却金の残金決済のタイミングにおける必要書類を解説します。

不動産売却の必要書類①売却前

不動産売却前とは、不動産会社の査定を受けるタイミングや売却活動を始めるタイミングを指します。
このタイミングにおける必要書類を把握して、スムーズな売却活動開始を目指しましょう。

住宅の性能に関する必要書類

不動産の売却活動を始める前には、売り出し価格を決めるために、不動産会社の査定を受けます。
この売却前のタイミングでは、建物状況調査であるインスペクションの結果報告書、既存住宅にかかる建設住宅性能評価書が必要です。
ただし、こうした書類は、すべての住宅に備え付けられているものではなく、任意で取得するものとなります。
インスペクションの結果報告書とは、専門家である既存住宅状況調査技術者が、住宅の基礎・壁・屋根といった構造耐力上主要な部分について、目視調査をおこなった結果をまとめたものです。
また、既存住宅にかかる建設住宅性能評価書とは、登録住宅性能評価機関の評価員による現状の劣化などの評価をまとめたものです。
それぞれの検査は任意であり、別途費用がかかりますが、こうした書類が査定前に準備できれば、住宅の価値を高めて有利な売却が期待できます。

耐震性に関する必要書類

インスペクションの結果報告書・既存住宅にかかる建設住宅性能評価書と同様に、住宅の価値を高めるための必要書類となるのが、新耐震基準等に適合することを証明する書類です。
現在取り引きされている住宅は、建てられた時期によって、適合している耐震基準が異なります。
1981年5月31日よりも前に建築確認申請をおこなった建物については、旧耐震基準で建てられています。
一方で、1981年6月1日以降に建築確認申請をおこなった建物であれば、適用されているのは新耐震基準です。
旧耐震基準と新耐震基準では、耐えられる揺れの大きさが違うため、安心して住める住宅としてアピールするなら、新耐震基準を満たすことを証明する書類が必要です。
旧耐震基準で建てられた住宅であっても、耐震補強工事などをおこない、耐震基準適合書を取得できれば、安全性をアピールできます。

そのほかの必要書類

不動産会社の査定を受けたあと、売却活動を始める前の必要書類となるのは、自分が不動産を購入したときの売買契約書や登記簿謄本です。
また、間取り図や測量図、マンションの管理規約、建築確認済証や検査済証なども必要書類となります。
さらに、毎年自治体から送付される固定資産税納税通知書、金融機関が発行するローン残高証明書といった書類も必要です。

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不動産売却の必要書類②売買契約締結

不動産会社の仲介で買主が見つかったら、売買契約締結へと進みます。
大切な契約のタイミングでは、必要書類を漏れなく準備することが大切です。

権利証

不動産の売買契約締結の場面では、登記済権利証・登記識別情報が必要書類となります。
売買契約締結に先立って、買主に対して重要事項説明がおこなわれますが、このなかでは権利関係についての説明がおこなわれます。
登記済権利証とは、不動産を購入したり、相続したりしたときに、法務局から名義人へ交付される書類です。
2005年からは、登記済権利証ではなく、登記識別情報が発行されています。

建築確認済証

売買契約締結のタイミングでは、売却する住宅が建築基準法に基づいて建てられたことを証明する書類が必要です。
具体的には、建築確認済証・検査済証が必要書類となります。
どちらの書類も、住宅の構造が建築当時の基準を満たすことを証明するため、売買契約には必要です。
建築確認済証・検査済証を紛失してしまったときには、同等の内容が記載された建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を自治体で取得しましょう。

本人確認書類

売買契約締結には、売主の本人確認書類が必要です。
本人確認書類として利用できるのは、運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど顔写真のある公的な証明書です。
一方で、司法書士など代理人に売買契約締結を委任するときには、売主が自筆で署名し実印を押した委任状と、売主の印鑑証明が必要書類となります。

そのほかの必要書類

売買契約の締結に必要な売買契約書は、仲介を担当する不動産会社が用意します。
また、鍵の受領書や物件引渡確認書も物件の引き渡しに向けた必要書類ですが、こちらも不動産会社が用意するのが一般的です。
さらに、このタイミングで売買契約書に貼る印紙が必要になり、買主からは手付金が渡されます。

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不動産売却の必要書類③売却金の残金決済

売買契約締結のタイミングで、手付金として売却金の一部を受け取り、物件引き渡しのタイミングで残りの決済がおこなわれます。
不動産売却の最後のステップですので、スムーズに決済が進むように必要書類の準備をおこないましょう。

固定資産評価証明書

決済のタイミングで、固定資産税を分担して支払うための固定資産評価証明書が必要書類となります。
同様に、売主と買主が所有期間に応じて分担する精算金として、マンションの管理費などが挙げられます。
こうした精算については、精算関係書類にまとめられていて、売買契約のタイミングで不動産会社から渡されたものを確認したうえで、決済の場で買主に渡すのが一般的です。

登記関連の書類

売却金の決済とともにおこなわれるのが、不動産の所有権移転登記です。
この所有権移転登記の必要書類となるのが、登記済権利証・登記識別情報です。
また、印鑑証明書・住民票・本人確認書類も必要書類ですので準備しましょう。
さらに、住宅ローンが残っている不動産を売却するときには、抵当権抹消登記をおこないます。
抵当権抹消登記の必要書類は、融資元である金融機関の担当者が決済当日に持参します。
抵当権抹消登記には、金融機関の担当者の立ち会いが必須ですので、忘れずにスケジュールを連絡しておきましょう。

住宅に必要な書類

残金の決済と不動産の所有権移転登記を済ませたら、買主が新生活を始めるにあたり、必要となる書類も渡してください。
一戸建ての不動産を売却するときに、住宅の建て替えやゴミ出しなどのルールをまとめた建築協定や覚書が存在することがあります。
また、売却する不動産がマンションなら、購入当時のパンフレットも必要書類です。
もちろん、マンションの管理規約や理事会の会計報告書、管理費や修繕積立金の確認書なども大切な書類となります。
こうした住宅にまつわる必要書類は、売主自身が保管しているので、決済日までに準備を進めておきましょう。

確定申告の書類

不動産を売却した後には、売却で得た利益に対して、所得税や住民税といった税金がかかります。
不動産の売却で得た所得を譲渡所得とよびますが、こちらは給与所得とは別に確定申告で納めるものです。
確定申告は、不動産売却翌年の2月16日から3月15日におこなう必要があり、譲渡所得計算証明書・売却時の売買契約書の写し・購入時の売買契約書の写しが必要書類となります。
また、売却で利益が出なかったとしても、3,000万円の特別控除や譲渡損失が発生したときの損益通算などの特例を利用するには、確定申告が必要です。
確定申告書は税務署などで取得し、添付する必要書類については保存しているものを使用しましょう。

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まとめ

不動産の売却前における必要書類となるのが、インスペクションの結果報告書や建設住宅性能評価書などです。
売買契約締結まで進んだタイミングでは、権利証や建築確認済証が必要書類となります。
売却金の残金決済の場面では、固定資産評価証明書や所有権移転登記のための書類が必要です。