不動産売却にかかる税金はいつ払う？締結時・登記・翌年の確定申告をご紹介

マイホームの売却を考えている方にとって、不動産売却で支払う費用がどのくらいかかるのかは心配になる点でしょう。
とくに税金は、払う時期が決められているため、事前に知っておくと安心です。
今回は、不動産売却にかかる税金はいつ払うのか、締結時に払う税金、登記時に払う税金、翌年の確定申告時に払う税金についてご紹介します。

不動産売却の契約締結時に払う税金

不動産売却で最初に払う税金には、どのようなものがあるのか気になるところです。
ここからは、不動産売却の契約締結時に必要な税金についてご紹介します。

不動産売却時の契約締結時に払うのは「印紙税」

不動産売却において、契約締結時に支払う税金は「印紙税」です。
「印紙税」とは、一定の課税文書に課税される税金で、不動産取引に関しては「不動産の売買契約書」や「建物の建築工事請負契約書」などに課税されています。
そのほかにも「金銭消費貸借契約書」などの契約書に対しても課税されます。
印紙税額は契約書の記載金額によって決定し、同じ契約書を複数作成するときは、1通ごとに印紙を貼らなければなりません。
不動産締結時に売買契約書に貼付する印紙税額は、記載金額が1万円以下なら非課税、10万円以下・50万円以下で200円、100万円以下で500円、500万円以下なら1,000円です。
現在適用される、軽減後の金額は1,000万円以下で5,000円、5,000万円以下なら1万円、1億円以下で3万円となります。

不動産売却時の「印紙税」はいつ払う

不動産売却時の「印紙税」をいつ払うのか気になるところですが、印紙税を支払うタイミングは「売買契約締結の日」となります。
マイホームを売却するときは、不動産会社と媒介契約を結んで、売却活動をおこなう方法が一般的です。
媒介契約を結んだ不動産会社が、マイホームを買ってくれる相手を探し、説明や内見を経て、購入が決まったら、不動産売買契約を締結します。
契約締結時に作成する「売買契約書」に「印紙税」が必要です。
納税方法は、原則として契約書を作成した方が、収入印紙を契約書に貼り付け、印鑑を押して納付となります。
もし印紙が貼っていないときは、あとから過怠税が徴収されることがあるので注意が必要です。

不動産売却時の売買契約書で印紙を節約する方法

不動産売買契約締結時には、売買契約書は2通作成して、売主と買主のそれぞれで保管する決まりになっています。
このとき、それぞれの売買契約書に印紙が必要です。
しかし、印紙を節約するために、売買契約書を1通だけ作成して、その写しを保管するケースもあります。
このとき、写しには印紙は必要ありませんが、もし写しであっても当事者直筆の署名押印などがあったときは事実上契約書と同視され、印紙が必要となってしまいます。
あとから印紙が貼られていないことが税務署に見つかると、過怠税が徴収されるので気を付けましょう。

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不動産売却の登記にかかる税金

不動産売却時におこなう登記手続きでは、税金を払う必要があります。
ここからは、登記にかかる税金はいつ払うのか、そのほかに必要となる手数料についてもご紹介します。

不動産の登記に関する「登録免許税」とは

不動産の「登録免許税」とは、登記手続きのときに国に納める税金です。
住宅を購入するときに、土地や建物に対して、購入した方の所有権を登記する手続きが必要となりますが、その登記手続きのときに「登録免許税」を納めます。
税額は、土地や建物の固定資産税評価額に税率をかけて算出し、税率は登記の種類によって異なります。
土地の所有権移転登記の税率は2.0％、住宅用家屋を新築したときの所有権保存登記の税率は0.4％、中古住宅などの所有権移転登記の税率は2.0％です。

不動産売却時の「抵当権抹消登記」とは

「抵当権」とは、債権者がその抵当物件から優先的に弁済を受けられる権利です。
住宅ローンを組んでマイホームを購入したとき、自宅は抵当物件となり、もし債務者がローンを返済できなくなったら、債権者は抵当物件を競売にかけられます。
抵当権を設定する債権者は、第三者に自分の抵当権の権利を主張するために、登記簿謄本に抵当権の登記をおこなっています。
不動産売却をおこなうときは、この抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権抹消は、登記簿謄本に記載された抵当権の内容を削除する手続きであり、登記簿謄本の抵当権の部分にアンダーラインが引かれると抹消されたものとみなされます。

抵当権抹消登記には「登録免許税」と「司法書士手数料」が必要

登記簿謄本から抵当権の記載事項を抹消するために、抵当権抹消の登録免許税が必要です。
抵当権抹消の登録免許税の税額は、不動産1個につき1,000円となります。
しかし、もし土地が3筆にわかれているときは3,000円です。
マンションでは、土地1つ、建物1つで構成されているケースが一般的であるため、マンションの抵当権抹消の登録免許税は2,000円のときが多いです。
また、抵当権抹消を司法書士に代理で依頼するためには、司法書士手数料が必要となります。
抵当権抹消登記費用における、司法書士手数料の相場は、1.5万円程度です。

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不動産売却の確定申告の税金は翌年のいつ払うのか

不動産売却をおこなうと、翌年に確定申告が必要となります。
不動産売却で利益が出たときに支払う税金は「譲渡所得税」と「住民税」ですが、これをいつ払うのか把握しておくのは重要です。
ここからは、不動産売却の確定申告に関する税金はいつ払うのか、その注意点についてご紹介しましょう。

不動産売却の確定申告は翌年おこなう

不動産売却をおこなったとき、不動産売却の翌年の確定申告の期間中に申告と納税をおこなう必要があります。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間で、もし2月16日や3月15日が土日祝のときは翌平日です。
翌年に確定申告をおこなうと「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。
譲渡所得に対する税金は、通常の給与に対する所得税などと異なり、自分で計算して確定申告をおこない、納税までしなければなりません。
もし確定申告をおこなわないと、無申告加算税や延滞税が発生するおそれもあります。

所得税・住民税の計算方法と払うタイミング

不動産売却をおこなったときの住民税を計算するには、売却した不動産の取得費や減価償却費、譲渡費用を確認する必要があります。
まずは譲渡所得を以下の方法にて算出しましょう。
計算式は「譲渡所得＝売却金額－（取得費－減価償却費）－譲渡費用」となります。
譲渡所得が算出できたら「住民税額＝譲渡所得×税率」の計算式で住民税が算出できます。
譲渡所得にかかる所得税については翌年の確定申告時に納付しましょう。
一方、住民税は、翌年の確定申告後に送られてくる住民税納付書にしたがって納付します。

譲渡所得がマイナスでも確定申告は必要

不動産売却時に譲渡所得を計算した結果、利益がマイナスになる「譲渡損失」にあたるケースがあります。
このとき、利益はありませんが、それでも確定申告は必要となるので注意しましょう。
譲渡損失があっても、損益通算や繰越控除など、節税できる可能性があるためです。

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まとめ

不動産売却にかかる税金はいつ払うのかを事前に知っておくと、前もって手続きや現金の準備ができるので安心です。
売買契約書に貼付する印紙税は、不動産の売買契約締結時に支払いをおこない、登録免許税は抵当権抹消登記をおこなうときに支払います。
譲渡所得税は翌年の確定申告時に、住民税は確定申告後に納付書が届いたら支払いをおこないましょう。