土地を売却する際に使用できる税金の控除について！種類や注意点も解説

土地を売却すると譲渡所得税や住民税がかかりますが、控除を活用すると税額を軽減できます。
一方で、税金の控除にはさまざまな注意点があるため、活用を検討する前にぜひ確認しておきたいものです。
今回は、土地の売却で使える税金控除の種類と損失が出た場合に活用できる控除、控除を活用する場合の注意点について解説します。

土地の売却で使える税金控除と特例の種類

土地を売却すると、利益に応じて譲渡所得税や住民税などの税金がかかります。
こうした税金を軽減するために使用できる控除には複数の種類があり、それぞれの種類によって適用条件が異なるのが特徴です。
たとえば、土地売却における税金控除の種類には「居住用財産の3,000万円特別控除」「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「相続空き家の3,000万円特別控除」があります。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用の建物を解体して更地にした場合、1年以内に売却すると「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できます。
通常、建物が残っている状態であれば住まなくなってから3年後の年末までに売却すればこの控除を活用可能です。
建物をなくして更地にするのであれば、さらに更地にしてから1年以内に売買契約を締結する条件が加わります。
3,000万円特別控除を活用すれば、土地売却の利益である譲渡所得を3,000万円まで差し引くことが可能です。
そのため、譲渡所得の金額によっては税金がかからなくなります。
売却が長引くと適用できなくなるため、早めに売却活動に着手するのがおすすめです。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

売却する土地を所有した期間が長いと、譲渡所得税や住民税の税率が軽減されます。
10年以上所有した土地を売却する場合「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用可能です。
所有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得が適用されるため、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて39.63％の税率が課されます。
5年を超えて所有していた場合、長期譲渡所得が適用されるため、税率の合計は20.315％です。
10年以上所有していた土地であれば、譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21％、それ以上の部分は長期譲渡所得と同様の税率になります。
ただし、この特例を適用するためにはその土地が居住用財産でなければなりません。

相続空き家の3,000万円特別控除

売却する土地に対する3,000万円の特別控除には、もう1つの種類があります。
故人から相続した空き家を解体して土地を売却すると「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用可能です。
これは、故人が住居として使用していた物件に適用される控除になります。
相続の開始から3年後の年末までに売却すること、相続から売却までに事業・賃貸経営・居住用に用いられていないことが条件です。
相続空き家の3,000万円特別控除を活用すれば、譲渡所得を3,000万円まで減額して税金を軽減できます。

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土地を売却して損失が出た場合に使える税金の控除

土地を売却すれば売却代金を受け取れますが、それが必ずしも利益につながるとは限りません。
土地の取得費を売却代金が下回ると、譲渡損失が生まれてしまいます。
しかし実は、譲渡所得が利益になる場合のみならず、譲渡損失が発生した場合にも活用できる控除があります。
譲渡損失に対して控除を適用できるのは「住宅ローンが残っている状態での売却であること」「マイホームの買い換えによる譲渡損失であること」の2パターンです。

住宅ローンが残っている状態での売却

住宅ローンが残っている状態で土地を売却し、譲渡損失が出た場合は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できます。
これにより、発生した譲渡損失を、その年の給与所得や事業所得といった別の所得と損益通算できるのです。
つまり、所得から土地売却で発生した損失を引いて税金を軽減できます。
さらに、その年だけで引ききれなかった損失については翌年以降3年間、合計で4年間繰越で控除を受けられます。

マイホームの買い換えによる譲渡損失

前の住居を売却して新居を購入するマイホームの買い換えで譲渡損失が発生した場合は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できます。
これにより発生した損失をほかの所得から引いて税金を軽減でき、節税につなげることが可能です。

特例の適用条件

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用するためには、さまざまな条件があります。
住まなくなった日から3年後の年末までに売却する必要があり、家屋の取り壊しを実施した年の1月1日時点で5年以上所有していなければなりません。
家屋を取り壊した場合は、1年以内に売買契約を締結して譲渡を済ませる必要があります。
さらに、更地にしてから譲渡するまでに貸駐車場など別の用途で使用していないことが条件です。
なお、買い換えに伴う特例の場合は譲渡の前後3年以内に新居を購入し、さらにその翌年までに住み始める必要があります。

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土地売却に伴う税金の控除における注意点

土地を売却して税金の控除を受ける場合、さまざまな注意点が存在します。
注意点を押さえておかないと、使えるはずだった控除も使えなくなるため気を付けましょう。

控除の適用には確定申告が必要

土地の売却で利益が出た場合は、税金を申告して納税するための確定申告が必要です。
売却後に控除を受けるのであれば、この確定申告によって申請しなければなりません。
もしも控除によって税金の納税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。
税金が発生しないことを理由に確定申告をおこなわずにいると罰則があるため、売却の翌年2月半ばから3月半ばまでの間に手続きを済ませましょう。
なお、譲渡損失が発生して損益通算をおこなう場合も確定申告が必要です。
利益が発生していなければ確定申告は必須ではないものの、損益通算を希望するのであれば確定申告をおこないましょう。

併用できない控除がある

土地を売却して使える控除には、それぞれ適用できるものとできないものが存在します。
たとえば「居住用財産の3,000万円特別控除」と「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」であれば、併用して税金の金額を減額可能です。
一方で、以下に挙げる控除についてはほかの控除と併用できません。

●特定の居住用財産の買い換え特例
●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

併用できる特例についても、直近2年間にすでに特例を利用している場合は適用できないケースがあります。
期間をあければ繰り返し控除を適用でき、併用もできるようになる可能性があるため適用条件を細かく確認しておくことが大切です。

土地だけでなく店舗併用住宅を売却する場合の注意点

売却するのが土地ではなく店舗併用住宅である場合、特例や控除を適用できるのは住居部分のみになります。
つまり、売却代金のうち住居として使用していた部分の割合に該当する金額のみが対象です。
店舗部分については控除の対象外となるほか、居住部分があまりにも狭いと控除を受けられない可能性もあるため注意しましょう。
逆に、住居部分が全体の90％以上を占めるのであれば全体に控除を適用できます。

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まとめ

土地を売却した場合、利益に対して発生する税金にはさまざまな控除を適用できます。
一方で、譲渡損失が発生した場合は別の控除を適用できますが、一部の控除は併用できません。
特例や控除を適用するためには、利益の有無に関わらず確定申告をおこなう必要があります。