土地の評価額とは？5種類ある評価額のそれぞれの特徴や調べ方をご紹介

土地の売却を考えるうえで、その土地がどのくらいの価格で売却できるのかは気になるポイントです。
土地の価値を知るうえで目安となるのが土地の評価額ですが、どうやって調べれば良いのか知りたい方も多いでしょう。
今回は、土地の評価額とはどのようなものか、5種類ある土地の評価額のそれぞれの特徴や、調べ方についてご紹介します。

土地の評価額とは

土地の評価額とは、その土地がいくらで売れるのか目安になる金額ですが、評価額は見る人や価値を算出する目的によって違います。
不動産評価額には5つの種類があり、それぞれの目的によって使い分けることが重要です。
ここからは、土地の評価額とはどのようなものかご紹介します。

不動産評価額とは

不動産評価額とは、不動産の価値や必要な税金を計算するうえで、その基準となる不動産の価値をあらわす価格です。
不動産評価額を知ると、自分が所有している土地などの不動産の価値を知り、どのくらいの税金がかかるのか、どのくらいの金額で売却できるのかがわかります。
不動産評価額は、一般的には「固定資産税評価額」を指すことが多いですが、目的に応じて全部で5つの種類があります。
不動産評価額の種類は、以下のとおりです。

●固定資産税評価額
●公示地価
●基準地価
●路線価
●実勢価格

固定資産税評価額とは、固定資産税の納税の基準となる評価額のことです。
固定資産税評価額は3年に1度見直しされており、固定資産税以外にも、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出に使用されています。
都市計画税は市街化区域内に不動産を所有しているときにかかる税金で、登録免許税は登記に関わる税金、不動産取得税は不動産を取得したときに1度だけ支払う税金です。
固定資産税評価額は、固定資産税を算出する基準とするために、固定資産の価値を評価した額で、資産の購入や販売価格とは一致していません。

売却相場の目安がわかる

固定資産税評価額は納税の基準となる金額ですが、これによって売却相場の目安がわかります。
固定資産税評価額は、不動産売買の売却相場の70％程度だといわれています。
このことから、土地の売却相場は、以下の計算式で算出が可能です。
売却相場＝固定資産税評価額÷0.70
例として、固定資産税評価額が1,000万円の土地のケースでは、計算式は1,000万円÷0.70＝1,428万円となり、売却相場は1,428万円となります。

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土地の評価額のそれぞれの特徴

土地の評価額には5つの種類がありますが、それぞれに特徴があり、目的によって利用する評価額が違います。
ここからは、土地の評価額の5つの種類と、それぞれの特徴についてご紹介します。

土地の評価額の特徴

土地の評価額には、固定資産税評価額、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格の5つの種類があります。
固定資産税評価額は、固定資産税の税額を決めるときの基準となる評価額で、固定資産の所在する市町村が課税します。
納税者が住んでいる市町村ではなく、その固定資産が所在する市町村に納める点が特徴です。
納められた固定資産税は、道路、学校、公園など日々の生活で利用する公共施設の整備や、介護・福祉などの行政サービスにも使用されます。
公示価格とは、毎年1月1日時点の地価を評価して、国土交通省の審議会である「土地鑑定委員会」が公表した土地の価格です。
全国で約3万か所の標準地を不動産鑑定士が鑑定しています。
公示価格は、公共事業の用地買収のときに用いられ、多くのケースでは公示価格を基準に決定される点が特徴です。
基準地価とは、各都道府県によって出される土地の評価額で、毎年7月1日時点で全国2万か所の基準地を調査対象として評価したものです。
基準地価における基準地は、公示価格の標準地と同じ場所のケースもあります。
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の、1㎡あたりの価額を指します。
路線価には2種類あり「相続税路線価」と「固定資産税路線価」です。
相続税路線価は、国税庁が定めたもので、相続、遺贈または贈与により取得した財産にかかる相続税および贈与税の財産を評価するために適用する点が特徴です。
一方で、固定資産税路線価は、固定資産税の評価のために市町村が定めています。
実勢価格とは、実際の取引が成立する価格を示したものです。
取引がおこなわれたときはその価格を実勢価格としており、まだおこなわれていないときは周辺地域で過去におこなわれた取引事例や、固定資産税評価額、路線価を参考にしています。

土地の評価額の目的

5種類ある土地の評価額には、調査の主体や調査時点、目的などそれぞれ違いがあります。
固定資産税評価額の調査主体は市町村で、目的は固定資産税などの地方税の算定基準となっています。
公示地価の調査主体は国土交通省で、土地取引や金融機関の担保評価の指標とすることが目的です。
国が定めた土地の基準となる価格なので、特殊な状況がない売買で成立する適正な価格であり、工業事業を含む土地取引の指標として活用されます。
毎年更新されるため、市況を表している価格である点が特徴です。
実勢価格は不動産会社が主体となって調査しており、個人間での不動産の売買の参考価格となります。
実税価格は取引がおこなわれた時点での価格なので、市場の需要や景気によって変動する可能性があります。

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土地の評価額の調べ方

土地の評価額の調べ方は、それぞれの土地の評価額によって異なります。
ここからは、土地の評価額の調べ方についてご紹介します。

土地の評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は、固定資産税の納税通知書を見る方法がもっとも簡単です。
毎年4月～6月頃に不動産の所有者に送付されるもので、固定資産税の納税通知書のなかにある課税明細書の価格または評価額を確認すればわかります。
もし固定資産税の納税通知書を紛失したときは、各自治体の役所などで「固定資産評価証明書」を取得すれば、それでも調べられます。
ほかにも、固定資産課税台帳を役所にて閲覧すれば調べることが可能です。
公示地価と基準地価の調べ方は、国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」で検索できます。
都道府県から市区町村に徐々に絞り込んでいくと、検索条件指定ができるため、公示地価だけ、基準地価だけ、または両方とも検索が可能です。
ほかにも、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する全国地価マップでも調べられますが、独自に収集したデータなので国土交通省のデータとは若干差があります。
路線価の調べ方は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で検索が可能です。
インターネットのサイトから調べたい都道府県を選択して、路線価図を選択し、調べたい市区町村、地名を選択し、地図を表示すれば路線価が記載されています。

実勢価格の計算方法

実勢価格は、公共機関が公表する価格ではなく、市場で実際に売買取引がおこなわれた価格です。
実勢価格を簡単に調べる方法として、固定資産税評価額から計算する方法があります。
固定資産税評価額は不動産売買の実勢価格の70％程度といわれているため、以下の式でおおまかな実勢価格の計算が可能です。
売り出し価格＝固定資産税評価額÷0.70
もしより正確な実勢価格を知りたいなら、不動産会社に査定を依頼する方法もあります。

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まとめ

土地の評価額とは、土地の価値や必要な税金を計算するうえで、その基準となる土地の価値をあらわす価格です。
土地の評価額には、固定資産税評価額、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格の5つの種類があります。
固定資産税評価額の調べ方は固定資産税の納税通知書から、公示地価と基準地価は国土交通省の不動産情報ライブラリから、実勢価格は固定資産税評価額から計算できます。